Sector inmobiliario turistico en Republica Dominicana
El sector inmobiliario fue resiliente a la paralización de las actividades económicas, no obstante, su impacto fue heterogéneo en diversos rubros. El sector oficentro fue el más afectado por la creciente modalidad virtual. Por su parte, el sector vivienda experimentó un repunte de ingresos de 40.7% en 2020, principalmente por las ventas de apartamentos y casas en ciudades como Santo Domingo, Punta Cana y Santiago de los Caballeros, ubicadas en áreas turísticas. De acuerdo con el Banco Central, la industria inmobiliaria aportó el 6.5% del PIB en 2022.
El sector inmobiliario turístico podría experimentar una dinámica favorable, explicado por una mayor demanda turística en los últimos años. El sector de viajes y turismo dominicano creció un 26.0% en 2022, totalizando USD16.7 millones; además, generó 802.6 mil empleos, un 0.3% mayor a los niveles de 2019. La recuperación obedece a distintas estrategias implementadas por el Gobierno, entre estas: campañas de vacunación para todo el sector turístico, donación de pruebas a hoteles, uso obligatorio de mascarillas, y otorgamiento de seguros de emergencias y gastos médicos a turistas, el cual fue cubierto en un 100.0% por el Estado dominicano.
República Dominicana es el segundo país más grande del caribe y uno de los destinos turísticos principales de la región. Su posición geográfica, clima, y diversidad cultural, representan ventajas competitivas para el sector inmobiliario turístico. El Gobierno ha implementado beneficios impositivos y programas de residencia para inversionistas extranjeros dirigidos al sector. Además, la Ley No. 16-95 sobre Inversión Extranjera dispone del principio de trato nacional, el cual establece que los inversionistas nacionales y extranjeros tendrán los mismos derechos y obligaciones, sin distinción. Lo anterior propicia un escenario de estabilidad jurídica y transparencia para inversiones sólidas y rentables.
El país posee una infraestructura adecuada, con inversiones significativas en aeropuertos y puertos, así como conectividad a través de la expansión de carreteras y autopistas, facilitando un transporte eficiente, lo cual resulta favorable para el sector turístico. Esto, aunado a las exenciones fiscales de impuesto sobre la renta, importación de equipos, materiales y muebles necesarios para la puesta en operación de la instalación turística, brinda oportunidades de inversión en el sector inmobiliario turístico. Lo anterior en virtud de la Ley 158-01 para el Fomento al desarrollo turístico.
En tal sentido, República Dominicana ha generado las condiciones para continuar con su estrategia turística que tenga beneficios en el sector inmobiliario, dicho rubro se ha consolidado como uno de los de mayor incidencia económica. Según cifras del Banco Central de Reserva de República Dominicana, al cierre de 2022, el país percibió un flujo de inversión extranjera directa (IED) de actividades inmobiliarias por un monto de USD483.9 millones, significando el 12.1% de la IED total, además el sector concentró el 25.0% de los créditos otorgados por el sector privado, y representó el 6.5% del PIB.
Por su parte, la industria turística reportó entradas de IED por USD1,011.1 millones a diciembre de 2022 con una participación del 25.2% de la IED total, los incentivos a dicho sector han permitido el diseño y desarrollo de proyectos turísticos de bienes raíces. A julio de 2023, el Ministerio de Turismo destaca que el 42.0% de las inversiones en el sector turismo son construcciones inmobiliarias lo cual significó
USD4,527.0 millones de USD10,799.0 millones. De acuerdo con el Consejo de Fomento Turístico (Confotur). A julio de 2023, existen 187 proyectos aprobados por dicha institución, los cuales se están desarrollando en distintos puntos del país, entre ellos: La Altagracia, Miches, Samaná, Puerto Plata, Constanza y Jarabacoa.
El sector de viviendas turísticas creció paulatinamente durante los años previos a la pandemia, ocupando el rol de segunda vivienda para muchas familias, sin embargo, con la pandemia la demanda de propiedades presentó un repunte, debido a un cambio en las necesidades de las familias, las cuales empezaron a buscar espacios para disfrutar de sus vacaciones al aire libre y lejos de las grandes ciudades. Los esquemas más utilizados son los de renta de corta estadía, lo que permite ganancias adecuadas para los adquirentes de la propiedad.
Uno de los desafíos del sector es ajustar los presupuestos de los proyectos inmobiliarios turísticos afectados por la pandemia, situación que es afectada por la inflación en materiales de construcción necesarios para ejecutar los proyectos; no obstante, las perspectivas de crecimiento del sector son positivas para los próximos años debido al incremento en la afluencia de turistas y viajeros que demandan estadías vacacionales.
La erosión costera continúa como factor de riesgo en el sector turístico dominicano, el cual es resultado de una combinación de causales que actúan en diferentes escalas, entre estos: la desaparición de los arrecifes de coral a consecuencia del calentamiento global y la acidificación de los mares producto de las mayores emisiones de gases de efecto invernadero. Estos determinantes impactan negativamente en los arrecifes de coral y los manglares, debilitando la barrera natural ante la erosión de las playas.
Por su parte, la acumulación de sargazo en las playas es un problema que enfrenta el sector turístico desde 2011. Entre enero y marzo de 2023 el país reportó 24 millones de toneladas métricas frente a 14 millones en el mismo período del año pasado. Este fenómeno incrementa la mortalidad de la biodiversidad marina. Dicha alga libera toxinas al descomponerse y provoca malos olores, incidiendo en la demanda turística. Ante esta situación, los inversionistas hoteleros e inmobiliarios han invertido en barreras para evitar el avance del alga y facilitar su recolección en agua y tierra.
Con el fin de fomentar el desarrollo turístico e inmobiliario de la región suroeste de República Dominicana, en febrero de 2023, el Gobierno inició la ejecución del Plan de Desarrollo de Cabo Rojo, Pedernales, el cual contempla una serie de obras con una inversión estimada de USD2,245.0 millones para los próximos 10 años, dentro de los cuales se encuentran: nueve hoteles, un aeropuerto internacional, un centro comercial, un acueducto, una planta de tratamiento de aguas residuales, un sistema de transmisión eléctrica, obras hidrosanitarias y carreteras.
Dentro del marco de dicho plan, el Gobierno promovió la creación del Fideicomiso Pro-Pedernales, estructurado por la fiduciaria Banreservas, mientras que la Dirección General de Alianzas Público-Privadas (DGAPP) actúa como fideicomitente. Bajo dicho vehículo financiero se inició la construcción de los primeros dos hoteles con una inversión proyectada de USD240.0 millones para sumar un total de 1,100 habitaciones. Las empresas adjudicadas para la edificación de los complejos hoteleros son los consorcios Therrestra-Estel y Cocaro Development.
